La gentrificación avanza en el país, provocando que la vivienda se convierta en una crisis por los altos precios y la poca demanda.
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Jennifer Olvera
El Conjunto Habitacional Nonoalco Tlatelolco, en la Ciudad de México; el Centro Habitacional CTM Atemajac, en Jalisco, y los condominios Constitución, en Monterrey, son la prueba de que invertir en vivienda era una responsabilidad del Estado mexicano.
Así lo afirma la académica y consultora Carla Escoffié, quien explicó que, alrededor de la década de los 70 —cuando implementaron una reforma constitucional que dio origen al Infonavit y al Fovissste— la política de vivienda tuvo cambios significativos. Entre ellos, priorizaron la titulación de tierras y comenzaron a otorgar créditos accesibles.
“Ninguna de estas medidas es en sí misma mala. Sí tuvieron impactos positivos. El problema es que se centró sólo en eso, la política de vivienda. Era una lógica muy propietarista: ‘garantizo que tengas una propiedad y ya’. No importa en qué condiciones ni en dónde está, lo importante es tener una propiedad a tu nombre.
La lógica era que si las personas tenían un título de propiedad, algo que está como una propiedad a su nombre, iban a salir de la pobreza porque podían, por ejemplo, pedir un crédito bancario, hipotecarla, etcétera”.
Así, el Estado se deslindó de sus obligaciones en planeación urbana y territorial. Y, la construcción de vivienda quedó en manos del mercado. Desde entonces, señaló Escoffié, ese es el panorama general de la vivienda en México. Las decisiones de planeación las toman los desarrolladores.
Mercado privado toma la rienda inmobiliaria
Rosalba Loyde, maestra en Desarrollo Urbano por la Pontificia Universidad Católica de Chile, agregó que el papel del gobierno se convirtió en el de facilitador para el mercado inmobiliario. En ese sentido, incluso en la vivienda catalogada como “social” en el país, existió la intervención del mercado privado.
“Por ejemplo, toda la vivienda que se produjo en los gobiernos panistas de Fox y Calderón, en donde lo que hicieron los gobiernos fue facilitar que se construyeran estas viviendas y que se colocaran como viviendas de interés social, pero facilitando toda la estructura de urbanización, de material de empresas extranjeras.
Las viviendas que se produjeron durante una buena parte de los últimos 70 años fueron viviendas precarias porque se produjeron bajo este esquema o porque las familias autoprodujeron sus viviendas. No sólo las construyeron por sí mismas, fuera de la norma, sino que también gestionaron con sus propios recursos esa construcción”.
Esto nos lleva a los últimos 20 años. En el caso de la Ciudad de México, en el año 2000, el entonces jefe de Gobierno, Andrés Manuel López Obrador, emitió el Bando 2. Se trató de una política de desarrollo urbano que buscó estimular la construcción de vivienda de interés social, pero que, en los hechos, impulsó la construcción de vivienda de interés medio y alto.
“En el papel sonaba muy bonito: ‘vamos a incentivar que los desarrolladores inmobiliarios privados produzcan más vivienda y como van a producir más, el costo se va a abaratar’. En el caso de la vivienda nunca pasa así. El tema no es el número de casitas que tenemos, sino la localización de esas viviendas.
Entonces, cuando se promueve esta producción habitacional en las áreas centrales de la Ciudad de México sin una regulación de suelo lo primero que sucede es que los dueños del suelo dicen: ‘el gobierno me está diciendo que puedo producir más, entonces ahora mi suelo vale más’. No había control. Se vendían a costo de vivienda social, pero luego se revendían a costo de mercado”.
Posteriormente, los gobiernos de Marcelo Ebrard, Miguel Ángel Mancera y Claudia Sheinbaum implementaron políticas de intervención y mejoramiento en la ciudad que, de acuerdo con la especialista, estuvieron muy centralizadas. Esto provocó que las zonas que concentraban espacios de trabajo, ocio, turismo y transporte público se volvieran todavía más atractivas.
En consecuencia, hubo más competencia en un mercado que no estaba regulado, más demanda y menos oferta de vivienda y, por lo tanto, encarecimiento.
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Ciudad de México: poca vivienda con altos precios
Actualmente, la Ciudad de México es una de las entidades con menor porcentaje de vivienda nueva y la que se produce no es asequible. Los principales motivos de renta son no tener acceso a un crédito o no tener recursos suficientes para comprar una propiedad.
En promedio, el costo de metro cuadrado en la capital es de 40 mil pesos y según el Índice de Precios de la Vivienda de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), el precio promedio de la vivienda con crédito hipotecario aumentó de un millón 387 mil pesos a dos millones 984 mil de 2015 a 2021, lo que representa un incremento de 115%.
Loyde mencionó que el mercado de trabajo cada vez más informal también es un factor para que las personas no tengan acceso a un crédito hipotecario y opten cada vez más por el mecanismo de alquiler.
“Una de las razones por las que ha aumentado el costo de las hipotecas es porque para los bancos es más inseguro prestarles a las personas con trabajos inestables.
No importa que ganes 50 mil pesos al mes si al siguiente mes no sabes si los vas a ganar. El tema del mercado laboral también ha impactado mucho en el acceso a la vivienda en propiedad”.
De acuerdo con cifras de la Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI) 2020, la vivienda en renta en la ciudad representa, hoy en día, el 48.8% frente al resto.
Por otra parte, las personas invierten alrededor del 50% de su salario mensual en pagar alquiler. De acuerdo con cifras del gobierno local, entre 2007 y 2023 el costo de las rentas aumentó ocho veces más que el salario general.
El precio promedio de renta en la ciudad rebasó los 22 mil pesos en 2024, mientras que el salario promedio mensual, según datos de la Secretaría de Economía, fue de seis mil 200 pesos.
Avanza la gentrificación
Carla Escoffié puntualizó que el proceso de gentrificación es sólo una parte de la gran crisis de vivienda en la Ciudad de México. También sostuvo que no toda la ciudad vivió procesos de gentrificación, ya que, hay barrios que siempre pertenecieron a cierto estrato y simplemente aumentaron sus precios de vivienda.
“La gentrificación es un concepto acuñado en los 70 por Ruth Glass. Ella estaba describiendo los procesos que se daban en ciertos barrios de Inglaterra. Empezaban a llegar personas que iban modificando las dinámicas de los mismos, eran personas con mayor poder adquisitivo y, poco a poco, generó un proceso de expulsión de habitantes originarios de esos barrios, que eran considerados de mala fama, entre comillas, problemáticos.
La gentrificación está pensada como un proceso negativo que se da cuando en una zona de cierto perfil socioeconómico va llegando gente con mayor poder y termina expulsando a las personas”.
Escoffié precisó que la crisis de vivienda en la capital avanzó de manera significativa desde hace décadas. Mencionó que en el año 2000, la relatoría de vivienda de las Naciones Unidas manifestó su preocupación por la cantidad de desalojos forzosos en la Ciudad de México.
Dichos desalojos continuaron y se aceleraron durante la pandemia por Covid-19, debido a que muchas personas perdían sus fuentes de ingresos y no contaban con los recursos suficientes para pagar el alquiler.
No existen cifras oficiales de los desalojos que se llevaron a cabo sin la intervención de una autoridad, pero la Secretaría de Seguridad Ciudadana registró alrededor de tres mil desalojos anuales desde 2014.
La crisis de vivienda, dijo Escoffié, es un problema multifactorial. Agregó a las ya mencionadas una pésima política de gestión del suelo, el alto precio de los materiales, la especulación y la falta de alternativas de vivienda.
“Por ejemplo, se han quedado muy rezagadas las cooperativas de vivienda y no se ha explorado el tema de los fideicomisos de tierra comunitarios ni la falta de leyes de protección de inquilinos porque no sólo es garantizar que las personas que no tengan vivienda accedan a una.
También el cuidar, proteger y mantener la vivienda que ya existe, que ya tienen las personas en compra o en renta”.
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¿Cómo afronta el Gobierno al expulsión de habitantes?
Frente a esta problemática, el gobierno local impulsó reformas a la Ley de Vivienda para la Ciudad de México y al Código Civil local para crear un registro digital de contratos de arrendamiento. Así, garantizar que el gobierno local produzca vivienda en arrendamiento asequible para las personas de menores ingresos y que el incremento de la renta no sea mayor a la inflación reportada por el Banco de México en el año anterior.
Sin embargo, ambas especialistas señalan que estas medidas no serán suficientes para atender la crisis de vivienda en la capital. Una de las razones es que existe un mercado de alquiler irregular.
“En el 2020, cuando se hizo la Encuesta Nacional de Vivienda, el 36% de las viviendas que se rentaban no tenían un contrato actualizado. Con esas viviendas que se rentaban sin contrato no hay forma de darle seguimiento a esta nueva regulación, que no aumente con la inflación.
Si no está registrado, ¿cómo aseguras que eso va a pasar? Las inquilinas e inquilinos tienen mucho miedo de ‘si lo denuncio, me va a sacar’. Varios dicen ‘sí, yo tendré la razón, pero no tengo dinero para pagar un abogado para que la ley me dé la razón’”.
Asimismo, Escoffié expuso que aún no se conoce qué repercusiones tendrá cuando un arrendador no registre en el sistema la renta de su inmueble.
“No hay claridad de quién va a manejar este registro de arrendamiento, no hay claridad de qué consecuencias puede haber para un casero que no registra su arrendamiento en ese sistema, entre otros detalles que lo que hacen es que se corre el riesgo de ser una norma que queda nada más en papel”.
Ambas concluyen que es un gran avance que el tema de vivienda tenga más peso mediático y que las autoridades planteen políticas públicas en torno a él, algo que desde colectivos, organizaciones y academia exigieron desde hace años.
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